Foncières cotées en 2025 : la carte immobilière à jouer sans se brûler
- rgronangaro
- 28 août
- 5 min de lecture
En 2025, les foncières cotées reviennent sur le devant de la scène. Après les hausses de taux de 2022 à 2024, le marché immobilier se réorganise. Ces sociétés, appelées SIIC en France (et proches des REITs américains), occupent une position particulière : elles achètent et gèrent des immeubles pour encaisser des loyers, mais elles sont aussi cotées en Bourse. L’investisseur a donc accès à l’immobilier avec la souplesse d’une action.
Pourquoi leur fenêtre semble-t-elle intéressante cette année ? Parce que les taux se stabilisent, que les valorisations ont été réajustées, et que des secteurs comme la logistique, les data centers ou la santé continuent de croître. Mais la question reste entière : investir dans les foncières cotées est-il le bon choix en 2025, face aux SCPI, au locatif direct ou au crowdfunding immobilier ?
Foncières cotées, mode d’emploi 2025 : ce que tout investisseur doit savoir
SIIC : fonctionnement et fiscalité
Une foncière cotée, ou SIIC, collecte de l’argent auprès des investisseurs, achète des immeubles (bureaux, commerces, entrepôts, logements, santé…), encaisse les loyers et reverse la majorité des revenus sous forme de dividendes. La grande différence avec l’immobilier classique est que ses actions sont cotées en Bourse. L’entrée ou la sortie d’un investissement se fait donc en quelques secondes, au prix du marché.
Côté fiscalité, une SIIC ne paie pas d’impôt sur les loyers qu’elle perçoit, à condition de redistribuer 95% de ces revenus et 60% des plus-values de cession. Ce régime garantit aux investisseurs des dividendes réguliers. Pour un épargnant français, ces dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU 30%) sur un compte-titres, mais ils peuvent bénéficier d’une fiscalité plus douce lorsqu’ils sont logés dans une assurance-vie. Certains ETF immobiliers éligibles au PEA permettent aussi d’accéder à cet univers, même si les SIIC en direct n’y sont pas acceptées. Autre point intéressant : dans de nombreux cas, les foncières cotées n’entrent pas dans le calcul de l’IFI pour les petits porteurs, contrairement à l’immobilier détenu en direct.
Liquidité, volatilité, transparence
La liquidité est l’un des grands atouts des foncières cotées : on peut acheter ou vendre quand on veut. Mais cette facilité a une contrepartie, la volatilité. Les cours des foncières cotées bougent tous les jours, en fonction des taux d’intérêt, des perspectives de loyers et des tendances sectorielles. Après les fortes baisses de 2023 et 2024, beaucoup de foncières affichent en 2025 des valorisations plus attractives. La transparence constitue un autre point fort. Les foncières publient régulièrement des rapports détaillés sur la valeur de leurs immeubles, leur endettement, leurs taux d’occupation ou encore leurs perspectives de loyers. Cela permet à l’investisseur de savoir exactement dans quoi il investit et de comparer facilement plusieurs acteurs du secteur.
SCPI, immobilier en direct, ou foncières cotées en 2025
Performance, risque, fiscalité
Comparées aux SCPI et à l’immobilier locatif en direct, les foncières cotées se distinguent par leur souplesse et leurs frais réduits. Sur longue période, elles ont rapporté autour de 8% par an en Europe, contre environ 5% pour les SCPI. En revanche, elles connaissent des variations de marché beaucoup plus fortes, avec parfois des baisses de plus de 50% en période de crise.
Les dividendes oscillent en général entre 4% et 6%, avec l’avantage d’être soutenus par l’obligation de distribution. Les frais sont réduits au strict minimum, puisqu’il n’y a que des frais de courtage, contrairement aux 8 à 10% de frais d’entrée des SCPI. La fiscalité dépend du support choisi : un compte-titres applique le PFU à 30%, une assurance-vie permet de lisser l’imposition et un PEA reste accessible via certains ETF immobiliers. Quant à l’IFI, il ne concerne souvent pas les épargnants investissant dans des foncières cotées.
Cas pratiques et enveloppes
Prenons un exemple concret. Un investisseur de 40 ans, déjà propriétaire, veut obtenir dans 7 ans environ 300 euros nets de revenus mensuels. Il peut investir dans des foncières cotées logistiques et santé via un compte-titres pour encaisser immédiatement les dividendes, et compléter avec une assurance-vie en unités de compte immobilières pour capitaliser à l’abri de la fiscalité. Un autre investisseur, qui préfère la diversification et la fiscalité avantageuse, peut choisir un ETF immobilier mondial éligible au PEA afin de capter aussi bien les REITs américains que les foncières européennes. Enfin, un épargnant prudent peut associer foncières cotées et SCPI sans frais d’entrée, afin de lisser la volatilité et de diversifier ses sources de rendement.
Tendances et stratégies 2025-2027 : cap sur les foncières cotées
Logistique, data centers, santé, commerces
Pourquoi 2025 pourrait marquer un tournant ? Parce que les banques centrales amorcent une détente monétaire, que les valorisations se stabilisent et que de nouveaux segments de l’immobilier s’affirment. La logistique reste portée par l’e-commerce, avec des loyers soutenus grâce aux besoins croissants d’entrepôts. Les data centers profitent de l’explosion de l’IA et du cloud, même si leur dépendance énergétique reste un enjeu. L’immobilier de santé, comme les cliniques ou maisons de retraite médicalisées, bénéficie de tendances démographiques solides. Côté commerce, seuls les meilleurs emplacements tirent leur épingle du jeu, avec des centres commerciaux modernisés et des retail parks de proximité. Enfin, le résidentiel géré – étudiants, seniors, coliving – se développe et offre une protection intéressante contre l’inflation grâce à l’indexation des loyers.
Comment sélectionner et piloter un portefeuille de foncières cotées ?
Pour bien investir, trois critères comptent particulièrement. Le premier, c’est le bilan : il faut vérifier que le niveau d’endettement reste raisonnable, que la dette est bien étalée dans le temps et que les taux sont couverts. Le deuxième, c’est l’exploitation : un bon taux d’occupation, des loyers indexés sur l’inflation et une gestion équilibrée entre achats et ventes. Le troisième, c’est la gouvernance : la transparence et la qualité du management font souvent la différence sur la durée.
Deux approches existent. On peut choisir soi-même quelques foncières solides, entre six et dix titres, pour composer un portefeuille équilibré. Ou bien opter pour un ETF ou fonds immobilier mondial, qui diversifie l’investissement et réduit les risques spécifiques à une seule société. Dans tous les cas, il est préférable d’investir progressivement, par exemple avec des versements réguliers, et de rééquilibrer son portefeuille chaque année pour éviter qu’une position devienne trop importante.
Conclusion
En 2025, les foncières cotées reviennent comme une option sérieuse pour diversifier un patrimoine. Elles bénéficient d’un régime fiscal avantageux, de dividendes réguliers et de valorisations redevenues raisonnables. Elles se distinguent des SCPI par leur liquidité et leurs frais réduits, et de l’immobilier locatif en direct par la simplicité de gestion.
L’essentiel est de bien définir son profil, son horizon et sa tolérance au risque. Pour ceux qui acceptent la volatilité en échange de perspectives de rendement supérieures, les foncières cotées ont clairement une carte à jouer en 2025.
